24日，在南宁市唐山路生活二区居住的李先生看着渗漏的屋顶很困惑，“屋顶漏水该由谁出钱维修，是物业还是开发商？还是业主？”很多人都有过李先生这样的困惑，不少人遇到房子有问题首先想到的就是找开发商。“就像买电器一样，只要不是人为故意损坏的，就该找销售商负责维修啊！”话是没错，可是过了保修期，商家维修也是收费的。房子也一样，过了“保修期”，修理还是要自己埋单的！昨日，南宁市法制办召开《南宁市物业专项维修资金管理办法（专家讨论稿）》（以下简称《办法》）专家论证会，进一步论证了在南宁市内征收物业专项维修资金的可行性及操作性。交纳物业专项维修资金如同让市民为自己的房子预先购买个“养老保险”，那么，专项维修资金怎么收？怎么用？由谁管理使用？使用程序如何？针对市民所关注的4大方面，记者一一为你解读。

【怎么收】

●事例

有房就存在维修的可能。《办法》的出台可谓是关系到南宁市的千家万户。作为普通的市民最关心的莫过于这个专项维修资金到底该如何交纳。“我要买一套100平方米不带电梯的商品房，房价每平方米4000元，那么我该交多少专项维修资金呢？”听说南宁市拟出台《办法》，家住唐山路的李先生忍不住询问。

●解读

《办法》第七条拟规定：除售后公有住房外的其他物业，应当按照下列规定交存物业专项维修资金： 未配置电梯的物业，业主每平方米建筑面积交存的首期物业专项维修资金数额为本市上年度物业建筑安装工程每平方米造价的5%；已配置电梯的物业，业主每平方米建筑面积交存的首期物业专项维修资金数额为本市上年度物业建筑安装工程每平方米造价的8%。业主交存首期物业专项维修资金的具体标准由市房产主管部门定期公布。

“也就是说，南宁市城市规划区国有土地范围内非单一产权的商品房、经济适用住房、拆迁安置房等房产所有人都要按照第七条拟规定交纳专项维修费。”南宁市房产局相关负责人介绍。广西润和物业公司的梁敏副总经理为李先生算了一笔账，李先生的房价是4000元/平方米，我们在排除各种不稳定因素后，暂时将房屋的造价定为1330元。“李先生就该一次性交纳1330×5%×100=6650元的专项维修资金。”这6650元就如同李先生为房子购买的“养老保险”一样，作为房子过了保修期后，出现问题时的维修费用。

“那如果这笔费用用完了该怎么办呢？”李先生又提出疑问。《办法》第十七条拟规定：业主分户账面物业专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。相关业主续交后的物业专项维修资金余额不得少于其按本办法应交首期物业专项维修资金数额。也就是说，当第一次交纳的专项维修资金用去70%以后，业主需要再次补交。

【谁来管】

●事例

“我们交纳的专项维修资金该由谁来管这个钱？”家住南宁市同和华彩美地的居民曾先生提出疑问，对于交钱这个事情曾先生比较“迷糊”，就连这几年他交纳的物业管理费是用到哪里了，他自己都说不出个子丑寅卯，“是交给物业来管理还是交给我们业主委员会自己管？这笔钱存放在哪里？”

●解读

对于曾先生的疑问，《办法》给予了明确规定，《办法》拟规定：专项维修资金实行统一归集、专户存储、所有权人决策、专款专用、政府监管的原则。南宁市房产主管部门会同南宁市财政部门负责南宁市物业专项维修资金归集与使用的监督、指导工作。南宁市房产主管部门设立物业专项维修资金管理机构（以下简称管理机构）具体负责本市物业专项维修资金归集与使用的监督、指导的日常工作。

“在对北京、上海、成都、武汉、长沙、杭州、南京、温州等市调研中，我们发现各地都明确在房地产主管部门设立专门的维修资金管理机构来开展有关的管理工作。”南宁市房产局相关负责人介绍，同时，《办法》要求物业专项维修资金进入财政专户管理。

为了能让业主清清楚楚知道自己交纳的每一分钱的去处，《办法》第二十五条还拟规定：管理机构、负责管理公有住房专项维修资金的部门或业主委员会，应当建立物业专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中物业专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

【用在哪】

●事例

“这笔专项维修资金不是小数目，要让业主知道到底用在哪了！”与曾先生同住同和华彩美地的梁女士提出大部分业主想要知道的问题，专项维修资金到底用在哪些地方？

●解读

“物业专项维修资金及其增值部分，应当专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造及必要的管理费用，任何单位和个人不得挪作他用。”南宁市房产局相关负责人介绍，《办法》第二十八条拟规定： 物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：商品房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存物业专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。售后公有住房与商品房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存物业专项维修资金的比例分摊。专项维修资金不足支付维修费用的，不足部分按照物业建筑面积按比例由相关业主分摊。

“也就是说，房屋的渗漏，小区内道路的维修等都可以用到这笔专项资金。”但是，依法应当由开发建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；应当由当事人承担的因人为损坏物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用；根据物业服务合同约定，应当由物业管理单位承担的物业共用部位、共用设施设备的维修和养护费用不得从物业专项维修资金中列支。

【怎么用】

●事例

“那这笔费用该如何支取呢？”李先生是唐山路生活区的住户，他所在的小区既没有物业也没有业主委员会，有点像“三不管”地带，“有物业的，有业主委员会的可以由物业和业主委员会申请专项维修资金，那我们该怎么申请？”

●解读

“《办法》并没有很细致地规定由谁来申请这个资金。”南宁市房产局相关负责人介绍，“所以，专项维修资金可以由物业来负责申请，也可以由业主委员会申请，甚至可以由居委会或者业主本人自己申请。”

那么使用物业专项维修资金需要办理什么手续呢？《办法》第三十一条拟规定：物业专项维修资金未划转业主大会管理的，使用物业专项维修资金按照以下程序办理：

物业管理单位根据维修和更新、改造项目提出使用方案，没有物业管理单位的，由相关业主提出使用方案；

使用方案应当向物业专项维修资金列支范围内的业主公示不少于3日；

物业专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意使用方案；

物业管理单位或相关业主持《南宁市物业专项维修资金使用申请表》、相关业主签字同意的书面材料、使用方案、施工合同等材料，向管理机构申请办理预支手续；

管理机构在5个工作日内审核完毕相关材料，并向市财政部门申请拨付核定预算金额70%的维修费用；

市财政部门应当于收到申请之日起3个工作日内通知专户管理银行将预算金额70%的维修资金划转至维修单位。

维修工程竣工验收合格后，物业管理单位或相关业主再向市财政部门申请拨付维修费用的余额。