南宁新闻网—南宁晚报讯（记者 赵金玲 实习生 韦茹洁）备受关注的明年二手房营业税征收政策，终于尘埃落定。23日上午，财政部网站挂出《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(下称通知)，规定从明年1月1日起，不足5年的普通住房转让按差额缴纳营业税，超过5年的普通住房对外转让，免征营业税；不足5年的非普通住房（面积超过120平方米）转让按全部征营业税，超过5年的非普通住房转让按差额征营业税。

　　昨日，不少业内人士认为，此番细则的出台可看出，明年二手房税费交易成本虽然与2009年相比有所提高，但与2008年相比，税费政策仍存在一些优惠。也就是说，不足5年普通住宅仍享营业税优惠。

　　政策发布：

　　不足5年普通住宅

　　仍享营业税优惠

　　“实际上，这个通知是对2006年住房转让营业税征收政策的恢复。”南宁市地税部门的工作人员说，个人转让购买不足5年的非普通住房全额征收营业税，这一政策早在2006年就已实施过。

　　据了解， 2008年年底，国家为刺激房地产市场的发展，将此前个人购买普通住房超过5年转让免征营业税，改为超过2年（含2年）转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

　　23日发出的通知，再次将住房转让营业税优惠期限改为5年。南宁市房产管理局产权户籍与市场交易管理科科长黄鹏认为，政策的回归意味着国家想利用税收政策工具对房地产市场加强调控，希望通过提高房屋交易成本，遏制当前房价过快上涨势头。

　　据介绍，明年的二手房交易税费与2009年相比，税费政策变化体现在营业税征收年限由2年变为5年，年限内普通住宅和非普通住宅征收标准相应变化。但同时，明年的营业税调整后，与2008年相比仍有许多的优惠，首先，印花税和土地增值税均变为免征；其次，最主要的变化是不足5年的普通住宅营业税由全额征收变为差额征收。

　　本地现状：　

　　二手房市场卖家不急买家急

　　需要指出的是，12月9日“营业税优惠政策”终止的消息公布后，具体采取哪种方式进行征收是业内外关注的焦点。由于相关细则并未出台，为了赶上优惠末班车，许多购房者集中过户，南宁二手房交易量一时间“暴涨”。

　　记者从房产交易市场上获悉，从11月份起二手房交易量就开始上涨。来自房产部门提供的数据显示，11月南宁市区二手房成交面积14．96万平方米，成交1536套，成交量创新高。

　　12月24日下午，记者来到南宁房地产交易中心办证大厅里看到，前来咨询的买房者和卖房者仍然挤满了大厅。很多市民在中介人员的指引下填写表格、办理手续，现场人声鼎沸。

　　离下班时间还有半个小时，仍有很多人在排队取号，十几名市民将咨询排号处围得水泄不通。正在排队取号的刘女士称，看好了一套2005年的二手房，她正急着让卖家赶紧办理过户手续：”我们谈好的价钱是60万，再不过户我就要多缴纳几万元的营业税了。”

　　不少卖房者也持观望态度，他们手中掌握的一些琅东楼盘的房源，认为今后将有极大的升值空间，其收益能抵消转让营业税增长的部分，所以并不着急把房子出手。

　　“其实现在着急的是买方，卖方一般都稳得住。”房产交易中心大厅内一中介公司的一位不愿透露姓名的中介顾问表示，每天房产交易中心大厅早早地挤满了前来办理产权登记手续的市民，其中大部分市民像刘女士一样来抢搭二手房交易优惠政策末班车。

　　影响分析

　　二手房交易高潮预计持续到月底

　　南宁市房产局房产交易中心交易科科长黎汪国介绍，从今年10月份以来，南宁市个人住房转让办理手续已经进入高峰阶段。市民蜂拥赶搭优惠末班车的现象是预料之中， 为应对高峰期，房产交易中心工作人员月初已经进入中午均加班加点的工作状态。

　　据了解，为了赶在政策取消前办理房产过户，进入12月份，二手房交易量更是明显大幅增长。而随着12月底政策到期时限的临近，近期二手房交易量还在不断攀升。

　　但是，也有业内人士称，离12月31日的最后期限仅剩几天，现在交易想赶优惠末班车也未必赶得上了。通常办理二手房过户，要先评估房产，申请贷款，审批贷款时买卖双方当事人都要在。这个步骤一般是在申请贷款的银行完成，一般要一个星期，最快也需要3到5天。

　　一位业内人士说，营业税细则的出台，在一定程度上保证了明年二手房交易市场惜售现象不会过于明显,保障了明年市场交易热情，尤其是2年—5年内二手商品房普通住宅交易能够得到持续活跃，赶不上末班车的购房者可延后购买或办理。

　　【名词解释】

　　普通住房 ：根据南宁现行的普通住宅标准，同时符合以下三个条件的为普通住房：

　　（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上；

　　（二）单套建筑面积在144平方米以下；

　　（三）实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格的1.44倍以下。

　　非普通住房：不能同时满足以上三个条件的住房都是非普通住房。

　　【例子】

　　普通住房新政旧政对比：

　　李先生2007年1月在南宁购买了一套120平方米的普通住房，购房时所花费用60万元。如果2009年以70万元的价格出手，按目前政策，属于持有满2年的普通住房，可以享受免征营业税的优惠政策。

　　如果李先生在2010年转让该住房，按新政策则属于持有未满5年的普通住房，需按差额征收营业税。

　　应纳的营业税为：（70-60）×5%=0.5万元

　　非普通住房新政旧政对比：

　　李先生2007年1月在南宁购买了一套150平方米的非普通住房，购房时所花费用75万元。如果2009年以90万元的价格出手，按目前政策，属于持有满2年的非普通住房，可以享受按差额征收营业税的优惠政策。李先生应纳的营业税为：（90-75）×5%=0.75万元

　　如果李先生在2010年转让该住房，按新政策则属于持有未满5年的非普通住房，需按全额征收营业税。

　　应纳的营业税为：90×5%=4.5万元