95%被访者认为——

大的经济背景决定写字楼市场有大未来

南宁的住宅投资客锐减。取而代之的是，商用物业的发力。作为地方经济的晴雨表，写字楼与其他业态不同，它的发展不是行业本身所能决定的，其市场售价、租金、成交量等指数，跟城市经济发展水平、增长潜力、居民收入等诸多因素息息相关。

以南宁为例，2011～2012年间，南宁写字楼总体成交15.8万平方米，成交均价不及2万元/平方米，总体溢价率15%，且中高端专业写字楼大多并不愁租。

“北京、上海、广州等一线城市，实体经济发展旺盛，大型企业进驻的多，南宁作为二三线发展中城市，写字楼的需求还远未饱和。”超过95%的被访者认为，南宁城市化进程加速等大的经济背景，决定了南宁写字楼市场的投资空间依然很大。

写字楼“三高”——

出租率达9成，回报率超20%，甲级写字楼3～5元/平方米/天

3月初的调查中，记者走访了南宁市区18家写字楼。在被调查的这些样本中，绝大多数写字楼出租率在90%以上，有部分写字楼出租率甚至达到了98%。租金水平方面，目前南宁市场大部分在1.5～3元/平方米/天，甲级写字楼达到3～5元/平方米/天。

记者发现，同一地段的写字楼，个别租金差距甚至达到1.5元/平方米/天。针对此类现象，业内人士分析认为，在购房者越来越挑剔的趋势下，有些大型公司看不上相对偏低档的写字楼，而出于经济考虑，小型公司情愿租更便宜的居民楼等普通住宅用来办公。目前，一些既没地段优势又没品质保障、尚不具备办公条件的写字楼正扮演着市场“鸡肋”的角色。

写字楼年回报率方面，被访者认为，10%是较为合理的预期值。在业内人士看来，超过10%的年回报率，则属上乘产品。就此看来，目前在南宁手持优质写字楼的投资者，大多远远高于“上乘品”的标准。以金湖广场及航洋国际城为例，其写字楼项目大多是2004~2006年期间销售的，当时价格在3500~1.2万元/平方米之间，租金25元/平方米·月起步。目前该区域写字楼转让价格大致1.2~2万元/平方米，写字楼出租价格都已经是100元/平方米/月左右，个别优质物业为100~200元/平方米/月。而像即将上市的青秀万达广场等高端国际5A甲级写字楼产品，投资回报率会更高。