区域型中心城市打造

助推南宁楼宇经济发展

■ CRIC广西片区

近年来南宁区域地位进一步提升，作为广西的政治中心、经济中心、商贸中心、交通中心，城市辐射力以及影响力提升明显。最为典型的现象是外来企业进入广西市场总部首选南宁，且广西其他城市企业随着不断发展壮大，为了拓展市场空间及维系政商关系，将总部迁至南宁的现象越来越普遍。区域性中心城市的打造，为高品质标准化办公提供的庞大的市场机会；此外南宁第三产业高速发展为办公市场奠定了坚实基础，借势东盟博览会以及区域型中心城市的打造，南宁办公市场空间巨大。

南宁CBD外扩下的两大写字楼板块值得关注

目前南宁办公楼主要分布于朝阳板块、金湖广场板块、东盟商务区板块，整体趋势向东、向南发展；从近期来看，金湖广场板块写字楼基本上已满租，出租率普遍在90%以上，甚至某个写字楼项目出租率高达98%，随着部分写字楼租金翻倍拉升，我们认为CBD外扩是必然结果，鉴于企业外移需求出于交通便捷性及商务成本考虑，我们认为民族大道东盟商务区以及东葛路-佛子岭-南宁东站区域是CBD外扩下两大值得关注的写字楼板块，特别是东葛路-佛子岭一带随着青秀万达广场高端写字楼项目的开发，将是继金湖广场CBD、东盟商务区之后，南宁的另一个商务聚集区。

超高层甲级写字楼是南宁写字楼产品升级的趋势

据易居克而瑞调研统计，南宁目前已经投入使用商住和办公写字楼约有40个项目，共计商务办公面积约157.8万㎡，其中标准化写字楼面积约占28万㎡，占市场整体办公面积的17.74%；商住楼用于办公面积约130万㎡，占市场整体办公面积的82.26%，此类办公产品物业以商住楼为主，与标准办公产品相比，条件较为陈旧、落后。从现阶段租赁偏好及客户需求来看，中高档次、硬件现代化、配套服务完善的优质办公物业有较大的市场空间。从北京、上海、广州、深圳等一线城市的楼宇经济产品升级的过程来看，南宁未来写字楼产品将向超高层甲级写字楼产品升级。

地段、品牌、产品软硬件、后期运营是投资决策的四大关键点

随着五象新区、龙岗片区、兴宁RBD、江南经开区、南宁高新区、相思湖新区的大量写字楼项目开发，未来三年后南宁写字楼市场将迎来供应高峰，易居克而瑞建议投资者对待当前的南宁写字楼市场不宜过于乐观，要预见未来市场风险。由于租金回报率与物业品质、租售方式、管理方式、地段等有着密切的联系，因此我们建议投资者要把握地段、品牌、产品软硬件、后期运营四大关键点，作为投资决策依据。