案例

哪种征收方式更“便宜”？

市民张先生想将其名下一套90平方米的住房进行转让，转让收入预计50万元，房屋原值30万元。那么采取哪种征收方式实际税负会低一些呢？

自治区地税局解答：

这个问题要视不同情况而定：

一、购买满5年但不是家庭唯一住房

若张先生这套房购买满5年但不是家庭唯一生活用房，房款以贷款方式支付，并能提供向银行支付该套房产的贷款利息证明6万元、房屋的装修金额5万元的发票，支付中介手续费7500元的发票，且其他资料完整、齐全，那么按照分税种计算方式缴纳税款，张某某转让的房子是购买满5年的普通住房，可以免征营业税，因此，应纳营业税及附加税费=0元；应纳个人所得税=（房屋转让收入-房屋原值-相关税金-合理费用）×20%=［50-30-6-（30×10%）-0.75）］ ×20%= 2.05万元。（注：（30×10%）是指可支付的住房装修费，商品房可扣除的最高限额为房屋原值的10%。）张先生转让该套住房应缴纳税费共计2.05万元。

如果张先生未能够提供装修费、中介费、贷款等合法凭证，但符合免征营业税的规定，则转让该套住房应缴的个人所得税=（50-30）×20%=4万元。

假设张先生转让上述房产，但未能够提供完整、准确的房屋原值等凭证、资料，按照《公告》的有关规定，税务机关将对其采取核定征收方式征收税款，按转让住房的核定征收率6.6%计征，转让该套房产应纳税费为：50万×6.6%=3.3万元。

二、购买不满5年且非家庭唯一住房

若张先生欲转让的房产不满5年，能够提供的资料完整、齐全，按分税种计算方式缴纳税款，转让该套住房需要缴纳全额征收营业税，因此，应纳营业税及附加税费=50万×5.6%=2.8万元；应纳个人所得税=（房屋转让收入-房屋原值-相关税金-合理费用）×20%= ［50-30-2.8-6-（30×10%）-0.75）×20%=1.49万元（注：（30×10%）是指可支付的住房装修费，商品房可扣除的最高限额为房屋原值的10%）。张先生转让该套住房应缴纳税费共计4.29万元。

假设张先生转让上述房产，但未能够提供完整、准确的房屋原值等凭证、资料，按转让住房的核定征收率6.6%计征，转让该套房产应纳税费为：50万×6.6%=3.3万元。若按《公告》前的政策规定，综合征收率为6.5%，则转让该套房产应纳税费为：50万×6.5%=3.25万元。

自治区地税局工作人员表示，税负的高低与房屋的性质、持有房屋的时间长短、交易价格的高低、买卖差价以及相关房屋资料、凭证保存完整与否等因素关系密切，不能简单的以分税种计算或核定征收等方式一概而论。有的情形税负高些，有的情形税负低些，这也符合税收量能负担原则，多得多缴，少得少缴。