银行：

合同条款已“约定”在先

接受记者采访时，有二手房中介人士表示，商业住房贷款利率上浮10%，利息增加的幅度可不小。以贷款100万元、等额本息、还款期30年为例，基准利率打9折共需还利息113.5万元，恢复成基准利率就涨到了128.7万元，需要多还15.2万元的利息。购房者因此感到不满，自然不难理解。

“我们行在新年后也将二手房首套贷款利率以基准执行，调整为上浮10%，年前按基准签的合同也是放不了款。虽然没接到投诉，但是客户的情绪还是可以感觉得到的。”南宁一家大型股份制银行支行高管人士庞先生介绍，其实银行的购房合同上，针对这种放款前出现信贷政策调整的情况，是明确约定将重新确定贷款利率的。如果造成误会，有可能是信贷员没有解释清楚，也有可能是客户没有仔细阅读合同内文。

南宁资深二手房中介人士李先生介绍，各家商业银行个人住房贷款合同中的“利率与计息方式”部分都大同小异地留有“余地”。比如，南宁某国有大行的合同约定“贷款发放前，如遇国家调整贷款利率或计息管理办法时，甲方（银行）有权按调整后的利率和方式计算利息，并在调整当月通知乙方（贷款人）”。一家股份制银行也规定，“贷款月利率以乙方（贷款人）实际划款当日国家法定利率为准”。

对此，银行业内人士表示，住房贷款采用的是浮动利率，遇到央行加息或者降息、利率执行政策调整等情况，银行都可以进行调整。如果是放款后一年以内（包含一年），遇法定利率调整，合同项下利率不作调整；贷款期限在一年以上的，则从次年的1月1日起，按相应期限档次利率执行。

“从银行的贷款合同条款来看，购房者走法律途径维权的难度比较大。”广西启宏律师事务所律师农进谈到，合同是基于合同各方知情、同意的情况下签订的，其中的补充条款同样具有法律效力。

走访：

“马上加息”

令二手房刚需承压

据多家二手房中介机构反馈以及记者走访情况来看，在南宁，今年1月份开始有个别银行上调房贷利率，2月中旬起大部分银行都开始上调。目前各家商业银行一手房首套贷款均执行基准利率；二手房首套贷款只有建设银行仍保持基准利率，但额度很紧。其余各家商业银行都上浮5%到10%；至于二手房二套贷款，一些银行甚至上浮20%。

对此，一国有银行广西区分行信贷主管人士潘先生介绍，今年的房贷政策依旧是实行“有保有压”，对于购房者的首套刚需会提供贷款保障，一手房首套贷款只要符合条件，审批基本都很顺利。但是，二手房方面，由于国家总体房贷调控政策是抑制炒房的，所以二手房首套贷款政策也有所区别。但是目前从南宁总的情况来看，只要是首套，一手和二手都是可以放款的。但如果是二套房贷，审批就相当严格了，各家银行在额度安排上非常谨慎。

“二手房首套也属于刚需，我觉得区别对待欠缺公平。”市民吴女士说，目前在南宁市老城区内，很多路段都没有在建新楼盘，要想住在这些配套成熟、生活便利的路段只能买二手房，这是刚需购房者的正常需求，贷款政策差异除了给购房者造成利率负担，还会增加交易过程中的压力。吴女士说，今年1月份她购买东葛路上一套市值100万元左右的二手房，业主听说需要贷款，要求订金由5万元增加到20万元，理由是防止“因贷款不顺而影响交易”。

中介业内人士表示，这种大幅提高订金的现象并不多，但整体来说比去年有了明显提高。比如去年一套市值100万元的房子，最多是交5万元的订金，现在则要10万元左右。这对购房者来说肯定有压力，“交订金只是购买的第一步，万一贷款不成功，购房者就要承受订金损失的后果”。

提醒：

买卖二手房应预判贷款“变数”

多位邕城银行业内人士表示，今年年初的房贷放款紧张局面也令他们始料不及。原本考虑到年初一般都会额度比较宽松，去年年尾不少商业银行增加了贷款申请的接收，这也加重了信贷额度压力，以至于去年11月、12月的贷款申请，到今年3月份还放不出款，“至于这种局面什么时候能缓解，目前还难以预计”。

“由于放款时间延长，房屋买卖双方都是比较难受的，引发的‘摩擦’也时有发生。但这是一个普遍性问题，一味着急也起不到实质性作用。”辉煌置业一家门店的负责人陈先生谈到，在房贷没有出现放松信号之前，房屋买卖双方都应对付款过程可能出现的问题有充分的预判和准备，特别是一些资金来源渠道窄的人士，尤其应该重视。

陈先生说，有些市民希望改善住房条件，在资金并不充裕的情况下，采取一边卖原有房屋一边买新房子的办法，在过去房贷办理非常顺利的情况下，这种办法是可行的，同时完成交易的时间也配合得比较好。但现在就不适合采取这种方法，一旦房子的尾款迟迟收不到，很可能会陷入被动局面。此外，还有不少人在签定购房合同时，约定两个月或者三个月付清尾款，这种做法也要调整下，最好是约定“以银行放款时间结清尾款”。如果是急用钱而卖房，应尽量跟有一次性付款能力的购房者交易。

同时，买房者也应该提前到银行查询自己的征信记录。陈先生提醒说，在房贷趋紧的情况下，征信记录的好坏直接影响到贷款的办理。此外，还需提前筹措好款项，以防银行不能及时放款时自己手足无措。