在多地传出楼市“松绑”限购消息又相继被否认之后，南宁官方日前宣布放开限购政策引发市场广泛关注。

受访人士表示，南宁此次政策调整的效应有待观察。而随着中央在金融等方面政策的明确，“双向调控”有望加快落地，但因地制宜、分类指导的方针将贯彻其中。

首个地方松绑政策引关注

南宁市住房保障和房产管理局此次出台的新政策是：根据《广西壮族自治区人民政府关于促进广西北部湾经济区开放开发的若干政策规定》的有关规定，结合《广西北部湾经济区同城化发展推进方案》精神，从２０１４年４月２５日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。

今年以来，在楼市遇冷、调控方向发生变化的形势下，温州、长沙、杭州等多地都传出酝酿松绑限购，但这些消息最后都被官方否认。在这种形势下，南宁成为首个正式调整限购政策的城市。

对此，南宁市住房保障和房产管理局相关负责人接受记者采访时表示，这一新政策的出台只是推进广西北部湾经济区同城化发展的一项配合政策。据介绍，２０１３年广西出台了《广西北部湾经济区同城化发展推进方案》，并提出到２０１５年，北部湾经济区内优先实现通信、交通、产业、城镇体系、金融服务等九大领域的同城化建设。到目前为止，广西已经在通信同城化（取消漫游和长途费）、金融服务同城化（取消异地转账服务费）等领域出台了系列措施。

这位负责人认为，和其他很多城市相比，近年来南宁市房地产市场比较平稳，房价并未出现明显波动，而此次出台的政策也不会对南宁楼市产生较大影响。

分析人士认为，虽然不会对整个行业的供需形势产生较大影响、官方也表示并非旨在“救市”，但南宁新政策客观上有利于进一步释放市场购买力，也的确在地方松绑限购政策方面开了先河。

市场周期性盘整已经到来

中国房地产市场的降温已经成为不争的事实。国家统计局４月１８日发布最新数据显示，３月７０个大中城市新建商品住宅价格环比停涨或是下跌的城市已经达到１４个。专家指出，２０１４年楼市明显出现了和２０１３年不一样的变化，在２０１３年出现的市场分化逐渐演变为市场的全线放缓。信贷的缩紧则进一步加剧了房企的困难。

一方面，包括大中小开发商在内的房企降价和优惠促销等活动已经呈现全面铺开之势，更引起业界紧张的是，今年以来，一些中小房企资金链断裂乃至倒闭的情况已在多地出现。一些人士预测称，在供需变化、融资渠道收缩等形势下，房地产行业已经触到了“天花板”，而房企或将面临更为严峻的生存危机。

在这种形势下，房企对于政府再次出手“救市”的呼声日趋高涨，而房地产行业的重要性也让很多地方政府具有较强的调控动力。

中国房地产研究会副会长胡志刚表示，房地产市场周期性盘整已经到来，中央调控方向也已明显，不会“救市”也不会完全不管。

限购松动作用可能并不明显

广西宝创地产营销总监蒋晔认为，虽然“双向调控”已经明确，近期各地均传出限购政策调整的消息，但大多均遭官方否认，这与地方政府对于中央的态度和尺度把握不准有关，作为三线城市的南宁开先河有其特殊背景。

“一方面，南宁此次购房政策调整与北部湾经济区同城化结合起来，顺理成章，找到了一个好的切入点。”蒋晔说，另一方面，相比一二线城市，南宁房地产市场也并未产生大的波动，尚有较大开发空间。

南宁市房管部门相关负责人也表示，一个城市比较理想的新建商品住房存量应该是其月销售量的１２倍到１５倍，即存量可支撑１２个月到１５个月的消费需求，而按２０１３年新建商品住宅销售面积均值估算，南宁新建商品住宅存量供维持销售近１０个月，处于比较合理的库存区间，不存在供过于求的状况。而另一方面，受限于信贷、税收等购房调控政策限制，很多改善性住房需求并未得到满足，而二手房市场也并不活跃。

南宁房管部门表示，虽然地方政府被要求承担起房地产市场调控的主导作用，但一些政策仍待中央层面给予调整。如，针对南宁此类房地产市场并非过热的城市，金融机构应对刚需购房群体的购房贷款给予支持，除了首套房贷的利率优惠和贷款额度的保障外，也要注重对改善型住房需求的支持，适当放开二套房贷款政策，促进合理住房消费。

蒋晔也指出，除市场因素外，今年上半年对房地产市场最大影响因素是金融政策的变化，“如果金融政策不调整，单纯限购等政策松动对市场的作用可能并不明显”。