住建部新规7月1日起实施，飘窗开始计算面积，阳台不再只算一半面积

南宁楼市“送面积”时代面临终结

7月1日起，由住房城乡建设部发布的新版《建筑工程计算面积规范》（以下简称《规范》）正式落地实施。根据新《规范》，原有住宅建筑阳台、户外花池、户外结构楼板、飘窗等将计算建筑面积，这也意味着开发商通过“送面积”进行营销的时代面临终结。南宁房地产市场业内人士表示，在“送面积”行为中获益最大的实际上是开发商，购房者受惠有限。新规的实施将使房地产市场更加规范，相关房源价格不会因此出现大的波动。

现状 1

买房“送面积”很普遍

近年来，南宁房地产市场上经常可以看到“一房变两房”、“阳台送一半面积”、“89平方米实得面积100平方米”等宣传语。实际上，由于此前“阳台只算一半面积”等规定，这些赠送面积一般都是开发商钻政策空子“偷来”的面积。

记者统计发现，目前南宁楼市在售项目中，一半以上的楼盘都有赠送面积，赠送比例一般为5%～10%，有的甚至达到30%。在“偷面积”招数中，较常见的是将阳台变成房间，实现“两房变三房”，或者“三房变四房”。在旧的规定中，阳台算一半面积，业主可将阳台当真正的阳台用，也可将其围闭起来做成一个书房或客房。一般而言，一个户型都会设计一个半封闭阳台，所“偷”的面积在5平方米左右。但不少开发商设计的阳台越来越多，如凤岭北一楼盘，其中一个户型虽然只是2房1厅，却设置了4个阳台，所“偷”面积在20平方米左右。

开发商“偷面积”常见的手法还有将飘窗位置直接落地，将房间的空间扩大，而这样的“飘窗”位置在旧规定中是不算面积的。此外，层高不超过2.2米的空间都不计算面积，这些均让开发商“大有文章可做”。

调查 2

“送面积”并非越多越好

“‘送面积’获利最大的是开发商，购房者实际获得的实惠有限。”一位不愿具名的业内人士表示，“送面积”表面上是购房者以相对实惠的价格获得了更多的使用面积，但实际上开发商早已经把价格打进这些赠送的面积里，平均价格跟没有赠送面积的房源差不了多少，购房者并没有捡到“天上掉下来的馅饼”。

这位业内人士坦言，开发商赠送面积其实还变相提高了小区的容积率。以一个容积率为3.0、总建筑面积10万平方米的楼盘为例，如果按照常规设计，不“偷”面积，这栋楼可以设计20层。但如果通过打政策擦边球，每套房有可能“偷”出10个平方米的面积，假设有1000套房，就有可能“偷”出1万平方米的面积。这样，开发商在容积率不变的基础上，又可以多盖1到2层楼，能多卖上万平方米。

“这样一来，开发商成为了最大的受益方。而国家却有可能因此损失了税收，购房者为此牺牲了舒适度。”这位业内人士表示，购房者在享受开发商赠送面积的同时，可能要牺牲通风、采光等条件，并遭遇一些本可避免的麻烦。譬如，那些有大进深露台的户型，很有可能造成房间日照不足，降低居住舒适性。如果是一些奇偶层露台错开的户型，还会导致隐私性不强等问题。

值得一提的是，大部分所谓的“赠送面积”，由于没有计算在规划报建的建筑面积和容积率内，并没有产权。一旦这部分“赠送面积”发生安全事故，业主很难通过法律维权。