新政看楼市之深度

新政留给楼市三个“？”

“金九银十”南宁楼市竞争进入白热化状态，“5字头”、“4字头”甚至“3字头”的房价频频出现在人们的视野，而精装修房也开出了“6字头”和“7字头”。房企激战正酣，新政“横空出世”，取消限购和放松贷款犹如给楼市注入兴奋剂。那么，房价会不会上涨？最影响哪些人群？大户型能否迎来春天？

一问：

房价会不会上涨？

“金九”，中海、金源、万科、恒大、宝能、合景泰富等近20家房企的项目推出各种活动，并给购房者的让利幅度更是史无前例。当中海国际社区以“5288元/㎡起”的低价面市时，附近的楼盘立马“还击”，金源悦峯打出“4980元/㎡”特惠房，而联发尚筑也放出4880元/㎡起。彼时，其他区域的楼盘也纷纷降低购房门槛，一直主打“6字头”的云星钱隆御景最后一栋推出抄底价3999元/㎡起，任意选购；汇东星城新楼栋62-95㎡户型全部房源78折起，低至5189元/㎡；恒大绿洲推出 “成本价开盘，开盘必特价，特价必超值”；而万科的魅力之城也爆出精装房“6字头”。

房企激战正酣时，央行“9·30”房贷新政文件一出，取消限购和放松贷款后，房价会不会上涨？克尔瑞广西片区总经理吴宁认为，房价上涨的“动能”还是有的，因为很多楼盘都是以低价入市，所以价格可能会有小幅上涨。但是，未来楼市在供应量那么大的背景下，还是以促进销量为主，“以价换量”还是趋势，所以短期内房价也不会有大幅的变化。

作为地产“老大”的万科时刻刺激着各方敏感的神经。日前，万科总裁郁亮在川渝媒体峰会上首次回应了“房价上涨”一说。在他看来，万科既不会积极涨价也不会积极降价，而是坚持积极定价，建议行业“中性”看待这个消息。

二问：

最影响哪些人群？

居住在江南区一楼盘的黄女士说：“ 其实如果新政可以落实，她就是其中的受益群体，如果政策可落地，她就可还清之前小房子的贷款（结婚前购买的小二房一厅），再购买一套面积大一些的房子用来自住（如今一家五口，老人看小孩）。首付款的降低、贷款利率的下调，将极大的降低购房者的生活压力。”

目前，南宁还有不少市民类似黄女士的想法。新政的出台，在开发商高兴的同时，确实也对一部分有着改善性住房的购房者产生了一定的鼓舞，因为这部分购房者更希望通过再次房贷获得住房改善以及减轻购房负担的“双福利”。

广西宝资天房地产项目管理有限公司副总经理韦春芳认为，从当前南宁楼市来看，新政的受惠面由原来的刚需扩展到改善性需求。最近几年购房的需求中，进入适婚年龄而首次购房的比例已经逐步下降，取而代之的是置换型需求，例如旧房换新房、小房换大房等群体购房需求。而这些置换型需求必然需要二套房和三套房贷款的支撑。贷款政策的放松必然有利于改善性需求的入市。

此外，之前真正被限购限住的往往是具备强劲购买力的高端人群，他们有需求，但迫于心理成本、社会成本，没有选择以其他的方式突破限购，而一旦政策作出调整，他们的需求将会得到释放。

三问：

大户型能否迎来春天？

限购取消和限贷松绑的政策出台，国庆黄金周期间，南宁各大楼盘项目看房的市民已明显增多。记者了解到，恒大绿洲10月7日盛大开盘，1000多套房源被一抢而空，销售总额高达8亿元；天誉花园新风尚样板间的开放，千人蜂拥入场争睹83-142㎡“0公摊”3-5房，劲销1.5亿元。而凤岭新新家园二期新品的133-270㎡典藏大宅，在国庆黄金周期间的来电和预订均比之前增多，成交了10套房。

随着限购的取消，以及房贷政策的放开，南宁楼市呈现慢慢回暖势头，大户型能否迎来春天？凤岭新新家园销售中心有关人士认为，虽然利好的政策点燃了购房者的热情，但是楼市是否真正回暖还要看政策是否能落实到位。放开限贷要比放开限购的政策更加利好，尤其是满足了改善性住房需求。但是具体如何落实政策，还要看各家银行具体的落地细则，比如房贷能否顺利发放。

有业内人士认为，新政、“房价是否合理”、“供需关系是否平衡”、“消费者信心是否恢复”等因素都会决定大户型是否到了回暖的时机。当然，从广义的层面上来看，新政出台，有利于楼市活跃，促进销售，预计11-12月楼市销量上升。新政能否持续推动大户型走俏，还需通过时间来进行验证。