为什么有些小区物管费那么贵？小区公共用地的产权应该归谁所有？你说我不交物业费，我说你服务没做好……物业和业主之间似乎总有这样或那样的矛盾。如何规范物业管理，怎样才能让物业和业主和睦相处，这一系列问题，引起许多市人大代表的关注。

日前，市人大常委会及相关部门、市人大代表通过听汇报、座谈、实地查看等方式，对南宁市如何贯彻实施《物业管理条例》和《广西物业管理条例》的执行情况进行了调研。调查发现，“弃管”小区数量上升，南宁有近80%的住宅小区还没有成立业委会，甚至相当一部分小区没有物业管理。

物管真空期该如何管？

【问题】物业费收不起来，物业公司没办法维持正常经营，最后选择撤离小区，而小区又不能及时选聘出新的物业公司，于是就出现了“物管真空期”。因为没人管理，又会导致一系列的问题，如垃圾堆积成山、电梯坏了没人修、可能会突然停水停电、汽车乱停、小偷出没……

数据显示，截至6月，全市共有物业管理企业618家，其中，一级资质57家（外地在邕登记经营的企业42家），二级资质69家（外地在邕登记经营的企业17家），三级资质398家，暂定三级资质94家，从业人员6万余人。全市成立业主委员会的小区有298个，比例为21.3%。新建住宅小区实施物业管理覆盖率达100%。

【建议】由于各部门分工不明确，造成执法缺失问题，相关部门建议在修订相关文件或法规时，结合实际情况，研究草拟小区执法缺失的相关文件等，制定相关行政监管流程，明确住宅小区内规划、城管、公安、工商等相关行政执法部门在住宅区内的职责，逐步解决小区违法乱搭盖建筑、违法设置户外广告、违法饲养宠物、商铺跨门槛经营、消防通道堆放杂物等问题。

小区电梯广告收入归谁？

【问题】物业管理经营用房收入和停车收入一直是广大业主比较关心的话题，也是矛盾的焦点。某小区业主姚女士注意到，小区电梯间内的海报框架经常出现广告海报，物业公司还按月向商家收取一定的广告费用。

她认为，小区是所有业主的家，不是一个商场，物业公司要在电梯间设置商业广告，应当经过业主同意，且广告费的收入应该归全体业主所有。但物业公司认为，广告费的收入应归物业公司所有。

【建议】市人大代表、青秀区园林绿化所书记蒙臻建议，除了明确物业公司经营收益归属权，还应明确前期物业服务结束时，物业服务企业应当审计前期物业服务期间物业经营性收益收支情况，并将审计结果在物业管理区域公示。

业主委员辞职怎么办？

【问题】会辞职的除了物业公司，还有业主委员。业主委员全体辞职带来的麻烦可一点都不比物业公司辞职小，而且往往会产生连锁反应。比如小区出现管理真空的重大危机时，通常会伴随着业主委员会瘫痪状态。

锦光花苑业委会主任张桂荣说，业委会由于是群众性的自治组织，组成人员又以业余兼职为主，可以说无论是专业性还是组织性都不强，这个组织呈现松散的特点，但是它的作用很大。根据相关规定，业主委员会是业主大会的执行机构，业主大会必须由业主委员会来组织召开。

【建议】张桂荣提议，如符合业主大会成立条件，街道办事处和乡镇人民政府应当指导业主成立业主大会。同时，对业主大会表决票数如何计算，业主大会费用承担这些问题也应给予明确，还应增设业主委员会候补委员的制度，以解决业主委员会委员辞职的问题。

物业费为何收取标准不一？

【问题】“现在各小区的物业管理收费标准差别很大，每平方米每月的收费从6毛钱到2块多都有，很多小区管理很不规范。”南宁市住房保障和房产管理局物业管理科相关负责人说，物管服务企业服务质量良莠不齐，物管服务市场“质价相符”的服务收费机制尚未完全建立，这是当前市民反映最多的一个问题。

调研发现，一些物业公司服务内容和项目不明确，有的采取低价等方式取得前期物业管理权，寄希望于进驻后再提价，调价不成便不履行合同承诺或降低服务标准，引发与业主之间的矛盾。有的业主则片面追求最低价格，一旦发生纠纷，往往采用拒交物管费、乱停乱放等方式来对抗，也增加了物业公司的经营难度。

也有一些共有物业产权信息没有及时公开，物业公司将这些公共产权物业投入到经营活动中，但收益由哪方管理、项目的支出及审查许可，均没有及时公开，缺乏监管，广大业主对此意见也比较大。

【建议】相关负责人提出，各级政府和住建管理部门应当严格按照“分等定级、质价相符”的原则开展物管服务企业的等级评定，要求物管企业提供明码标价的“菜单式”物业服务。要重视发挥社区居委会的作用，加强对物业管理和业委会运作的监督和指导，探索建立业主委员会和居委会交叉任职、融合发展的制度。