规范小区车辆进出，构建和谐物业关系 记者 段柳健 摄

“我们不承认新选出的业委会候选人。”“业委会候选人不少业主不认识，没见过。”……随着城市建设的加快，南宁市新建楼盘社区不断涌现。在陆续入住后，由于管理区域大，人员众多，“众口难调”，使得一些小区在管理上问题频现，尤其是业委会成立难，更是让不少业主很“头疼”。据不完全统计，南宁市目前有2000多个有物业的小区，但成立业委会的不足20%。难题如何破？为何如此“艰难”？近日，南宁市住房保障和房产管理局物业管理科相关负责人就相关问题进行解答。

原因分析

业主热情不高少有人愿“挑大梁”

“主要是业主热情不高。”南宁市住房保障和房产管理局物业管理科副科长何志程说，他们在开展相关工作时发现，不少业主对成立业委会的事情并不感兴趣，往往以“不懂”或者“太忙，没时间”等理由推托。

记者在走访中发现，不少小区住户都认为成立业委会是大势所趋，可以和开发商、物业管理公司共同管理小区，增强“主人翁”意识。但要真正成立业委会，却很少有人愿意“挑大梁”。

也有物业公司负责人坦言：“只有小区大量业主利益受到损害时，业主们才想到成立业委会。”例如，当小区物业公司“无奈”撤走，业主往往才会成立“自救小组”，招保安、保洁人员，承担物业公司的职责；当开发商侵害业主权益，小区业主不得不联合起来，成立“维权小组”。这些“自救小组”“维权小组”往往成为业委会成立之初的雏形。

“既然要成立业委会，第一步就是选出业委会候选人。如果有些小区业主是来自同一单位，大家彼此熟悉，在选举业委会成员、沟通协调利益诉求等方面，有着天然优势。但是也有不少小区业主身份、文化水平和意识参差不齐，彼此缺乏了解。有些业主彼此不认识，投票肯定盲目，这就为矛盾埋下‘伏笔’。”何志程解释。

物业职责不明晰 “管家”直呼“伤不起”

业委会“难产”还有一个非常重要的原因——物业职责不明晰。尤其是近年来，不少物业公司入不敷出。归根结底，还是因为钱。何志程说，小区就是一个“小社会”，由于目前物业管理法规还不健全，物业公司职责不够明晰，不少人都认为在小区里物业公司什么都得管，既要为供水、供电、环卫等职能部门帮忙收取水费、电费和垃圾处理费等，还要把社区治安、计划生育等政府行政职能加到物业管理上，造成“多头管理又管不过来”的局面。

“有些楼盘其实是因为开发商的原因，硬件设施基础差。头两年或许还没什么问题，越往后，消控、电梯等维修费用越高，物业的压力就越大。常坏常修，费用暂且不提，给业主带来的生活困扰是肯定有的，但业主把这笔账也算到了物业头上。”

何志程说，物业公司服务确有不到位的地方。比如人员素质参差不齐、日常维护管理不够专业、与业主沟通交流不多等，都容易引起业主的不满，久而久之，自然产生矛盾。其次，目前不少业主缺乏住宅消费意识。“物业管理其实也是一种消费，物业公司为业主提供了服务，业主接受了服务就要掏钱。物业公司不可能‘白打工’，他们也要生存。”

物管入不敷出十几家物业无奈“退场”

一方面物管费收费标准过低，业主又不支持涨价；另一方面人工成本不断高涨，造成物管企业总体运作成本不断增加，物管费标准的低廉致使物业服务公司经常入不敷出，最终形成矛盾怪圈：物业亏损—服务减少—业主欠费—服务更差。如此一来，陷入恶性循环，最终两败俱伤。

物业服务管理的低收费直接影响到服务管理水平的提升，而低档次的物业服务往往导致小区出现脏、乱、差状况。为此，有必要根据物业服务质量和物价上涨指数等因素，由物价部门适当提高物业服务管理费用。“企业不是雷锋，在经费有限的情况下，只能是收多少费用做多少事。”据了解，南宁市目前的物业收费还是几年前的规定，然而这些年来，物价及人员工资等却在不断上涨。“10年前，保安工资只要800元，现在2000元都不一定有人做了。”

“去年就有十几个小区的物管退出市场，特别是没有开发商扶持的那些物业公司，没有办法生存下去就撤了。”何志程分析，部分机关单位因长期以来对其职工居住区的建设及后期管理都是自成体系，不同程度存在消极配合或抵触居住区整治工作的现象，不愿意实行物业化管理；也有部分居民物业管理消费意识淡薄，不愿意接受物业企业进驻服务。

部门说法

实行动态监管物业将实行“准入”“退出”机制

为推动小区服务管理水平提升，南宁市将出台相关规定，提出加强对业主委员会建设的指导，强化业委会在业主与物业公司间的桥梁纽带作用。同时，通过建立业主委员会或业主自管小组等模式，制定小区自我管理的章程和简明可行的操作办法，提升广大住户的责任感，让他们真正参与到“美丽南宁·整洁畅通有序大行动”工作中，从而合理引导辖区无物业管理居住区引入物业服务，促进无物业管理居住区的管理机构得到落实和长效管理制度初步建立。

同时，结合全市物业专项检查，全面加强对物业企业的动态监管，推行物业准入、退出和信用管理制度。将双月考评、“美丽南宁”日常考评、日常巡查督查等情况纳入诚信体系，每两月公布一次，对不及格的物业企业进行问责，并不得参与全市物业招投标活动、不得参加物业管理优秀项目评选、不得办理资质等级核定等相关手续。对不配合、不开展居住区环境综合整治或者屡次整改仍不达标的物业企业，作为物业企业失信行为，记入南宁市物业企业信用信息档案。

针对社区管理还存在执法相互推诿的事情，何志程建议，建立综合协调机制，加强物业管理的综合执法力度，在小区里引入“调处办”，调节邻里矛盾。对于物业管理活动中经常遇到的问题，如小区内违规装修搭建、擅自破坏绿化、占用绿地、占道经营、违反规定制造噪声、饲养家禽宠物、排放油烟等，应明确由具体相关的行政部门进行监管。

新闻延伸

欠交物管费或将纳入个人失信行为

南宁将加快研究出台《南宁市居住区管理规约》，以规约的形式约束、规范居住区业主、使用人的行为。争取将欠交物业管理费、水电费、垃圾处理费，在选举业主委员会的过程中弄虚作假、徇私舞弊等的行为纳入南宁市个人诚信信息系统，维护业主合法权益。

据透露，目前相关部门正在修订完善《南宁市物业管理办法》，目的旨在增加居住区整治措施，完善居住区管理制度，建立健全业主自主管理机制。现已经向各城区街道办社区居委会征求意见，并提交市政府等部门讨论，有望年内人大立法通过。