3 低价的秘密藏在土地中

记者又走访了沙井片区几个合法合规销售的商品房项目，每平方米销售价格普遍比上述的小产权房贵2000元。这2000元差价是如何实现的？难道真的是“政府有优惠政策”？

业内人士介绍，小产权房之所以“小”，是相对于正规商品房的全产权来说的。一套商品房的产权由房屋所有权和土地使用权一起组成，正规商品房所在土地的性质为国有建设用地且土地用途必须是住宅。而小产权房则建在集体土地上，根据《土地管理法》，集体土地使用权不能转让或出租用于非农业用途，更不能向本村集体组织以外的人员转让。也就是说，把建在村集体土地上的房产向外人销售，就是在卖小产权房。记者调查发现，南宁市场上的小产权房，大多利用村民安置房土地或集体商服用地建设。用商服用地建住宅，还涉嫌违法改变土地用途。

一般情况下，一个正规的商品房项目在开工前，必须先通过挂牌或拍卖竞价，拿到国有住宅建设用地的使用权。集体土地上的小产权房就没有这个步骤，开发商或与村集体签用地协议，或利用政府划拨给村民的安置地开工，省去了一大笔土地出让金。记者查阅近年沙井片区的住宅用地出让记录发现，多数地块的成交楼面地价都在2000元/平方米以上。也就是说，小产权房每平方米便宜的那2000元，正是通过省去土地出让金实现的。

4 被曝光查处后仍公开销售

南宁市的小产权房项目并非仅存在于沙井片区。9月24日，南国早报就报道了多名购房者购买了南宁经济技术开发区洪福花园小产权房后，与开发商在退款问题上发生的纠纷。今年4月，南宁高新技术产业开发区工商部门曾发出通知，要求房地产网站删除辖区内21个小产权房项目的信息，以免误导购房者。此外，记者在暗访中还发现大学路、长堽路等多个片区存在有公开对外销售的小产权房。它们的共同点都是没有预售证、土地性质是集体土地。多名业内人士估算，南宁市在建、在售的小产权房项目数量不下50个。小产权房建筑面积，约占在售住宅建筑面积的近10%，对正规商品房销售有一定影响。

一些小产权房项目曾被媒体多次曝光，也曾被相关部门查处，但目前仍在公开销售。如前述高新区工商部门明确要求“下架”的嘉信时代广场、荣凯星城国际、华商时代广场等。记者注意到，不少小产权房的销售情况并不差，一些项目已进入清盘阶段。

南宁市究竟有多少用集体土地开发的小产权房，相关部门又实施了哪些整治措施？10月下旬，记者向南宁市国土资源局发送了采访提纲，但直至11月16日晚截稿，该局仍未接受采访也没有给出正式答复。