承租人拖欠租金，出租房屋产权不明，房东该退租金却不肯退……近年来，因房屋租赁引发纠纷的案例屡见不鲜。记者日前从南宁铁路运输法院了解到，今年1月至11月，仅该院审理房屋租赁纠纷案件就有500多起，其中又以商铺租赁纠纷为主。

说到房屋租赁纠纷，市民李女士是一肚子苦水。两年前，她将一处闲置的房子租给一家公司当员工宿舍。日前租赁期满，李女士前往收房，却被眼前一幕惊呆了。出租前整洁完好的房子，如今却被弄得到处脏兮兮的，家具也有损坏，这让李女士很是气愤。虽然经过好几天的协商沟通，对方最终愿意赔偿部分损失，李女士还是觉得很受伤。

事实上，类似这样的房屋租赁纠纷，并不是个例。即便有《房屋租赁合同》进行约束，但仍难避免纠纷，其中又以商铺租赁纠纷最为突出。自2015年1月1日起，南宁市青秀区、西乡塘区内发生的租赁合同纠纷，一审均由南宁铁路运输法院受理。据不完全统计，今年1月至11月，南宁铁路运输法院共审理了500多起房屋租赁纠纷案件。

如何避免租赁房屋造成纠纷，如何在权益受损时有效维权？昨日，记者从法院公布的部分案例中梳理了5起典型案例，希望能给广大市民提供借鉴。

典型案例

案例1

假冒房东出租商铺签订租赁合同无效

2013年3月4日，原告文某与被告韦某签订《铺面租赁合同》，约定由韦某将西乡塘区农院路2-5号商铺出租给文某使用，租赁期1年。当天，文某以现金方式支付了3个月租金共计15000元，以及5000元押金。

然而，文某很快得知，自己所租铺面竟为南宁职业技术学院所有，韦某未能承租该铺面，因此无法向文某交付铺面。文某多番交涉，要求对方退还租金及押金，但均遭到拒绝。双方随即闹上法庭。

经法院审理查明，涉案商铺的产权确实归南宁职业技术学院所有，由校办企业南宁职业实业开发中心负责管理并收取租金。该商铺的承租人是吕某，其签订的租赁合同中也明确约定不能转租。

最终，法院判韦某将收取的租金15000元及押金5000元退还给文某。

●法官点评

本案中，被告韦某既非农院路2-5号商铺的所有权人，也未取得该商铺的承租权，其与原告签订的《铺面租赁合同》亦未取得商铺所有权人的追认，该合同应属无效。收取的租金及押金，理应退还。

案例2

商铺竟是违章建筑租客不知情惹麻烦

2013年5月30日，原告许女士与被告A公司签订《铺面租赁合同书》，租下大学路陈东村“陈东·新时代商贸城”的市场26号铺面，租期共20年，租金总额48000元。不久，另一被告B公司承租了该商贸城整体项目。经协商，承诺由B公司退还许女士的铺面租金。

不料，该市场为违章建筑，于2013年7月19日被高新区管委会限期拆除。2014年5月20日，许女士与B公司签订《退款协议》，约定由B公司分三次退还全部租金，最后期限为2014年11月30日。可到期后，仍有7200元至今未退还给许女士。

法院审理认为，原告要求两被告退还剩余的7200元租金有事实和法律依据，法院予以支持。故判A公司退回原告许女士租金7200元，B公司对上述款项承担连带责任。

●法官点评

涉案房屋未取得建设工程规划许可证，原告许女士与被告A公司签订的《铺面租赁合同书》应属无效合同。根据《合同法》第五十八条规定，因无效合同取得的财产应当予以返还。原告并未使用过诉争铺面，故被告A公司应退还原告全额租金。B公司虽辩称是被迫与原告签订《退款协议》及《退款协议补充协议》，但没有提供证据予以证实，不予采信。

案例3

拖欠租金被判补交违约还要赔违约金

2011年4月15日，原告A出版社与被告B商贸公司签订《房屋租赁合同》，约定由原告将其办公大楼第五层东头出租给被告使用，租期从2011年4月1日至2012年3月31日，并约定租金、物业管理费、缴纳方式以及违约责任等。

被告租下办公室后，自2011年10月起再也没交过租金及物业管理费。至2012年5月搬离，被告实际欠交租金、物业管理费等费用合计101891元，以上费用扣除其押金20000元，还剩81891元。

原告多次向被告催缴上述费用，被告法定代表人陆某以被告名义于2013年12月16日确认欠款金额并出具还款计划。然而，被告始终未付款。原告诉至法院，请求判令被告支付拖欠房屋租金、物业管理费、水电费合计81891元，并支付违约金14400元。

法院经审理，最后判被告向原告支付拖欠房屋租金、物业管理费、水电费合计76891元，并按照合同约定支付违约金14400元。

●法官点评

双方签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效。《合同法》第二百二十六条、第二百二十七条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金，无正当理由未支付的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。而因为合同中约定违约金的赔偿标准，因此被告最终也要赔偿这一部分金额。

案例4

已形成不定期租赁解除合同需先通知

原告A书店与被告B物业于2013年1月8日签订《租赁合同》，约定由被告将位于南宁文化综合市场B座1楼其中一个铺位租赁给原告使用，租期1年，每年租金为35640元，摊位押金2000元，如原告违反合同的任何条款，给被告造成经济损失的，均没收押金予以抵偿，原告如需续租，在同等条件下享有优先权，另行签订协议。

租期满后，双方未再签订书面合同续租，但口头约定由原告继续承租该摊位。原告支付了6个月的租金（即2014年2月25日至8月24日）。

2014年7月初及8月29日，被告两次发出通知，要求原告于8月31日前将摊位物品清空，逾期按无主物品处理，并换锁收回了涉案摊位。原告当日在该通知上签字明确表示拒搬。原告认为，自己如期按原合同交纳了6个月租金，被告却提前终止合同，且已与他人就该摊位签订租赁合同，并强行让原告搬离，造成原告各项损失。被告此行为已构成违约行为，请求法院判对方赔偿自己各项损失共计20万元。

最终，法院判决被告退还原告剩余部分押金1858元（已抵扣1142元搬迁费）。

●法官点评

本案中，原、被告双方于《租赁合同》租赁期限满后未签订书面合同，只是约定由原告续租6个月，双方形成不定期租赁关系。被告已经在6个月租期届满之前的合理期限内通知原告不再续签租赁合同，如需续约则在同等条件下享有优先权，如不再续签则给予一定的时间清理场地退场，但原告未明确表示愿意按新的租金标准继续承租。故法院只支持原告的部分诉求，判决被告退还原告剩余部分押金。

案例5

未按合同恢复原状庭审缺席仍需赔付

原告韦女士与被告市场管理有限公司在签订的《塞纳维拉新街市农珍馆区租赁合同》中约定，被告承租原告位于青秀区凤凰岭路6号J栋塞纳维拉新街市商铺第B2069号铺位，租赁期限3年，每月租金6675元。合同到期后，原告不再继续租赁给被告时，被告需将该铺位恢复原状交还给原告，并确保设施完好。并约定违约等相关赔偿事宜。

然而，租期未满，被告就开始拖欠租金，没有按约定在2014年10月15日前支付同年第四季度的租金，也没有按照合同约定将商铺恢复原状。原告多次催缴租金但无果，遂诉至法院，要求被告支付租金、违约金、滞纳金共计4万余元。

被告在法定答辩期内未提交任何书面答辩意见，亦未参加诉讼。法院审理认为，原告部分诉讼请求有事实和法律依据，予以支持，最终判决被告支付原告租金20025元以及支付逾期未支付租金的滞纳金，并将涉案铺位恢复原状。

●法官点评

法院综合考虑到被告履行合同的程度和原告的实际损失，违约金应以原告实际损失为基础，认为双方在合同中约定的违约金过高。另外，双方约定的滞纳金也是由于被告逾期支付租金产生的，实质上也是违约金的性质，该笔费用已经足以弥补原告损失。故原告要求被告赔偿违约金20025元的主张，法院不予支持。但原告主张被告按所欠租金每日0.1%的标准支付滞纳金的请求有理有据，法院予以支持。

特别提醒

如何避免租房纠纷

1.房东租客个人情况查仔细

承租房屋时，租房者对于房东的个人情况要验查仔细。如果是房东本人出面签约时，最好查看其房产证与身份证；如果是帮助朋友出租房屋，那么一定要有出租委托书、朋友的房产证、身份证或复印件；如果房产证没有办下来则一定要其出具购房合同以证明其身份。

此外，对于租房时可能遇到的“二房东”问题，租房者应验明该“二房东”在其租赁期间是否有权利将此房屋转租并让其出示租赁合同以及提供该房屋的相关产权证明，以免引起法律纠纷。

同样的，对租房者的个人情况，房东也要验查仔细。

2.承租房屋家电家具清点好

租房者在承租房屋时一定要清点好房屋内部设施如家电、家具等，并检查家电的正常运作情况，家具的完好程度等，然后一一列入清单内。最好注明如果出现故障时维修费用由谁来承担，也好免除租房者在使用房屋过程中，家用电器等发生故障需维修时与房主产生矛盾，责任划分不清。

3.认真签订房屋租赁合同

租房者在签订房屋租赁合同时，一定要看清楚合同上面所规定的条款，明确租赁双方的权利与义务。如租赁用途、租赁期限、修缮责任、变更与解除合同、签订转租、违约责任等条款，租赁双方要协商一致，以免在日后租房过程中产生争执，引发不必要的麻烦。